Kara umowna a odszkodowanie – konsekwencje opóźnień dewelopera

Gdy deweloper nie wywiązuje się terminowo z przyjętych na siebie w umowie deweloperskiej zobowiązań, np. terminu wydania lokalu, terminu przeniesienia własności lokalu, nabywca nieruchomości ma kilka możliwości dochodzenia rekompensaty z tego tytułu. W niniejszym opracowaniu dokonana zostanie analiza możliwości dochodzenia kary umownej oraz odszkodowania za szkodę przewyższającą zastrzeżoną w umowie karę umowną.

[Kara umowna]

Zgodnie z treścią przepisu art. 353¹ k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Cytowany przepis jednoznacznie zakreśla granicę swobody umów wskazując, iż ta jest ograniczona w szczególności przepisami ustawy. Takim przepisem jest między innymi art. 483 § 1 k.c., zgodnie z treścią którego można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody, wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi, przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody kontraktowania, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań[1]. Treścią zastrzeżenia kary umownej jest zobowiązanie się dłużnika do zapłaty wierzycielowi określonej kwoty pieniężnej w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym. Zapłata kary umownej stanowi niejako automatyczną sankcję przysługującą wierzycielowi w stosunku do dłużnika w wypadku niewykonania przez niego lub nienależytego wykonania zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada[2].